Thema
Geld

Huisje, tuintje, hypothecaire lening

Een eigen huis, een plek onder de zon. En altijd iemand in de buurt … die je eraan herinnert dat je je hypotheek moet afbetalen? De UGent gaat na hoe beleid wonen betaalbaar maakt – of de veerkracht van huishoudens net beperkt.

 

€ 300.000 en € 414.000. Zoveel betaalde de Vlaming in 2024 gemiddeld voor respectievelijk een gesloten of halfopen bebouwing en voor een open bebouwing. Ter vergelijking: volgens cijfers van StatBel kon je diezelfde woningen in 2010 nog voor € 175.00 en € 260.000 aanschaffen.

En toch blijven we huizen kopen, want de Vlaming is geboren met een baksteen in de maag. Meer zelfs: de Vlaming heeft een ‘obsessie met een eigen koophuis’, stelde de VRT eind 2024. De cijfers lijken dat te bevestigen: volgens de census van 2021 is maar liefst 84,5 procent van de Vlamingen die in een huis wonen ook de eigenaar.

Hoe we al die huizen betalen? Met een hypothecaire lening. Volgens het recentste rapport van de Nationale Bank van België hadden in 2023 zo’n 3 miljoen Belgen minstens één hypothecair krediet, samen goed voor bijna 401 miljard euro.

“Dat zijn gigantische bedragen, dus voor kredietinstellingen is het cruciaal dat ze zichzelf beschermen”, zegt Tobias Verlaeckt, doctoraatsonderzoeker aan de vakgroep Economie van de UGent. “Ze moeten ervoor zorgen dat ze dat geld ook effectief terugkrijgen – of verliezen kunnen opvangen door voldoende buffers aan te leggen.”

Eén lage rentevoet, alstublieft

Vier factoren bepalen hoeveel geld je kunt lenen. “Om te beginnen is er de afbetalingscapaciteit: hoeveel geld komt er maandelijks binnen, en hoeveel daarvan kun je realistisch gebruiken om je lening af te betalen? Ook na de betaling van je woonkrediet moet je voldoende overhouden om je eten, kleding, medische kosten, rekeningen, verzekeringen enzovoort te betalen. Hoeveel je nodig hebt, hangt af van je levensstijl, maar ook externe factoren zoals inflatie en woonplaats spelen mee.”

“De tweede factor is de quotiteit of loan-to-value (LTV): de verhouding tussen het hypotheekbedrag en de geschatte woningwaarde volgens de bank. Hier wordt je eigen inbreng belangrijk: hoe meer je zelf hebt gespaard, hoe minder je hoeft te lenen. Vaak wordt gezegd dat je minstens een vijfde van de prijs zelf moet betalen. Maar wettelijk mag je ook de volledige som lenen, of zelfs meer.”

“Ten slotte zijn er de rentevoet en de looptijd van je lening. Die bepalen samen hoeveel interest je in totaal betaalt. Stel dat je € 100.000 leent aan een jaarlijkse rentevoet van 1,5 procent. Als je die lening in 10 jaar terugbetaalt, betaal je in totaal ongeveer € 7.700 aan interesten. Spreid je datzelfde bedrag over 25 jaar, dan betaal je maandelijks minder, maar loopt het totale bedrag aan interesten op tot bijna € 20.000. Dat komt doordat de bank rente rekent op het resterende saldo. Hoe langer je leent, hoe langer dat bedrag openstaat en rente opbrengt voor de bank.”

In België is een huis kopen een belangrijke manier om vermogen op te bouwen. Maatregelen die dat bemoeilijken, liggen politiek gevoelig

Wall Street 2008: een les voor de hele sector

“De economie beweegt in cyclussen. Groei wordt gevolgd door recessie, crisis door herstel. In 2008 leidde een crisis op Wall Street tot een wereldwijde financiële schokgolf, mee veroorzaakt door de hypothecaire leningen. In de Verenigde Staten probeerden ze zoveel mogelijk mensen aan een huis te helpen. Banken keurden massaal leningen goed – ook aan klanten die ze onmogelijk konden terugbetalen.”

“Het resultaat was een vicieuze cirkel: mensen stopten hun afbetalingen, banken leden verlies en keurden geen nieuwe leningen meer goed. Minder mensen konden een huis kopen, en huizen verloren aan waarde. Wanneer banken vervolgens huizen terugnamen, waren die een stuk minder waard dan het openstaande bedrag – en leden ze nog meer verlies.”

“Mensen hadden ondertussen ook minder te besteden, de consumptie daalde, en er ontstond een macro-economisch effect. Banken gingen over de kop, de staatschuld steeg … Wereldwijd voelden financiële instellingen gevolgen, want banken lenen ook onderling. In België bleef de impact relatief beperkt, maar elders in Europa was er sprake van een volwaardige financiële crisis. Die periode toonde hoe sterk banken wereldwijd met elkaar verbonden zijn. Als één radertje breekt, kan het hele systeem vastlopen.”

“Sindsdien is het toezicht veranderd: er kwam een shift van vooral microprudentieel toezicht – per bank nagaan of ze voldoende kapitaal heeft – naar meer macroprudentieel toezicht – over de verschillende banken heen. Banken moeten nu grotere kapitaalbuffers aanhouden. Binnen de Europese Unie houdt de Europese Centrale Bank toezicht op de systeembanken. En de banken hebben een belangrijke les geleerd: wie te veel leningen toestaat, vooral met een hoge LTV, neemt een groot risico. Als de huizenmarkt corrigeert, kan de waarde van het onderpand – de woning – dalen tot onder het geleende bedrag. Hoe groter de lening, hoe groter het verlies dat de bank daardoor kan lijden. En dan begint de hele cyclus opnieuw.”

Het is gemakkelijk om te zeggen dat woningprijzen verdubbeld zijn, maar ook de kwaliteit is toegenomen

Nieuwe huizenmarkt, nieuwe maatregel

“Sinds 2008 is de huizenmarkt sterk veranderd. De rente daalde van ongeveer 5 procent in januari 2009 tot iets meer dan 1 procent begin 2022. Dat stimuleerde mensen niet alleen om een huis te kopen, maar ook om daarvoor meer te lenen – zelfs als ze eigenlijk een groter eigen vermogen hadden. Vooral sinds 2016 steeg het aantal hypotheekleningen sterk, net zoals het aandeel met een hoge LTV. De Nationale Bank legde daarom in 2020 een limiet op: de LTV mag bij nieuwe leningen maximaal 90 procent bedragen. Wie een woning wil kopen, moet minstens een tiende van de waarde zelf op tafel leggen.”

“Nu, in België is een huis kopen ook een van de belangrijkste manieren om vermogen op te bouwen. Beleidsmaatregelen die dat bemoeilijken, liggen politiek gevoelig. Daarom voorziet de Nationale Bank in een tolerantiemarge: voor starters mag bij 35 procent van alle leningen de LTV hoger zijn dan 90. Bij 5 procent mag zelfs meer dan 100 procent geleend worden. Bij andere kopers mag in 20 procent van de gevallen de LTV boven 90 procent liggen, maar nooit hoger dan de woningwaarde.”

“Klinkt goed, toch? Alleen merken we dat de banken zelf voorzichtiger zijn dan de Nationale Bank. Slechts 20 procent van de leningen gaat effectief boven de drempel. Zelfs met een hogere LTV hebben gezinnen vaak te weinig terugbetaalcapaciteit – en hoe hoger de LTV, hoe meer je moet terugbetalen.”

“De LTV is trouwens niet alleen in België beperkt. In Noorwegen gebruiken mensen vooral hun spaargeld sinds de maatregel er is ingevoerd. Ook landen als Nederland, Ierland en Brazilië hebben een LTV-limiet. Al blijft ‘limiet’ relatief: in Nederland ligt die vandaag op 100 procent; wie energiebesparende investeringen doet, mag zelfs tot 106 procent lenen. Die beperkingen zijn redelijk recent: vóór 2012 leenden Nederlanders zelfs nog hogere bedragen. In de andere landen zijn de LTV-limieten bindender.”

En de woonbonus dan?

Jarenlang wilde het Belgische woonbeleid, zowel op federaal als op gewestelijk niveau, mensen stimuleren om hun eigen woning te kopen. De bekendste maatregel was de woonbonus: wie een woning kocht, mocht de kapitaalaflossingen, interesten en premies voor de schuldsaldoverzekering aftrekken van het belastbaar inkomen. Het resultaat: minder personenbelasting, meer besteedbaar inkomen en dus meer financiële ruimte om te kopen.

Na de zesde staatshervorming in 2014 werden de gewesten bevoegd voor de woonbonus. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest schafte hem vrij snel af. In de plaats kwam een abattement: op de eerste € 200.000 van de woningwaarde hoeven kopers geen registratierechten te betalen.

Vlaanderen en Wallonië hielden de woonbonus langer aan. In Vlaanderen verdween hij op 1 januari 2020. In Wallonië werd hij onder de naam Chèque Habitat geleidelijk afgebouwd, tot ook daar het systeem op 1 januari dit jaar volledig wegviel. In de plaats kwamen lagere registratierechten: tot 2% in Vlaanderen, tot 3% in Wallonië, op voorwaarde dat het gaat om je eigen en enige woning.”

En het effect is …

“In al die landen is er discussie over de echte effecten. Hebben jongere huishoudens het inderdaad moeilijker door de LTV-limiet? Wat met alleenstaanden of mensen met een lager inkomen? Zulke vragen zijn moeilijk te beantwoorden, omdat zoveel factoren meespelen. Een hoge rente kan er ook toe leiden dat mensen minder lenen. En ondertussen evolueert de huizenmarkt: woningen worden ecologischer gerenoveerd, krijgen beter isolatie, zonnepanelen … Het is gemakkelijk om te zeggen dat woningprijzen verdubbeld zijn, maar ook de kwaliteit is toegenomen.”

“Welke impact al die factoren precies hebben, is vaak nog onduidelijk. En dat is net waar mijn doctoraat over gaat. Samen met Prometis Lab, opgericht door BNP Paribas en de UGent, analyseer ik de impact van de LTV-limiet en ander macroprudentieel beleid op de betaalbaarheid van wonen en de veerkracht van huishoudens.”

“En dat beperkt zich niet tot kopers. De grootste terugbetalingsproblemen doen zich bijvoorbeeld voor bij huurders – vaak mensen met een lager inkomen. Maar ook hier ontbreken nog veel data. Het is bijvoorbeeld moeilijk te achterhalen wat mensen écht aan huur betalen: gemeenschappelijke kosten, nutsvoorzieningen, meubelhuren enzovoort worden niet geregistreerd wanneer een nieuw huurcontract wordt afgesloten.”

“Maar goed, dat is misschien een voordeel voor mij. Er blijft altijd iets nieuws om te onderzoeken! (lacht)”

 

Geïnspireerd geraak door Tobias’ onderzoek? Volg hem naar dit artikel, waar hij je met zijn lees- en luistertips nog meer inzichten geeft!